INTERVIEW | Honorine Dutel & Géraldine Schultz, fondatrices de Cavalea : « Rentabiliser une propriété équestre exige une hybridation des revenus. »

Cavalea est avant tout une histoire de rencontre et de convictions partagées. Avec Géraldine, nous nous sommes associées une première fois au sein d'une autre agence. Très vite, une évidence s'est imposée : nous partagions exactement la même vision du commerce, la même exigence dans la relation client et la même idée de la valeur ajoutée que nous voulions apporter. Lorsque nous avons constaté que cette vision n'était pas pleinement partagée à trois, nous avons décidé de tracer notre propre voie.

Pour structurer cette ambition, nous nous sommes fait accompagner afin de mener une étude de marché approfondie. Les résultats ont confirmé nos pressentiments et nous ont naturellement orientées vers le segment du prestige. Grâce à nos parcours et à notre réseau, nous avions déjà un pied dans cet univers. Aujourd'hui, avec Cavalea, nous y mettons les deux pieds.

Le manque que nous avons identifié sur ce marché résidait dans l'absence d'un acteur capable d'allier les codes du luxe et de l'immobilier d'exception à une expertise technique équestre pointue. Vendre un domaine d'exception ne se résume pas à valoriser de la belle pierre ; il faut comprendre la valeur d'un sol équestre, la gestion des terres et le bien-être animal, tout en offrant une expérience client sur mesure, confidentielle et haut de gamme. C'est exactement ce vide que nous comblons aujourd'hui.

La complexité technique et le volet réglementaire. Pour un domaine classique, l'acheteur évalue la surface habitable, l'état du bâti et l'emplacement. Pour une propriété équestre, la valeur du bien repose autant sur ses installations équestres et ses terres que sur sa partie résidentielle.

S'ajoutent à cela des enjeux cruciaux :

• Juridiques et réglementaires : statut des terres (agricole ou non), baux ruraux, présence de fermages, autorisations d'urbanisme pour les bâtiments équestres.
• Techniques : qualité des sols équestres, viabilisation des clôtures, réseaux d'eau.
• Fonctionnels : circulation fluide entre les écuries, les aires d'entraînement et les pâtures, sécurité du cheval au quotidien.

L'attention d'un novice se porte souvent sur l'esthétique des écuries. Un œil averti regarde :

• La nature et la qualité du sol : un sol mal drainé ou inadapté à la discipline visée peut coûter des dizaines de milliers d'euros en réfection.
• L'accès à l'eau : présence de forages, débits, permis de prélèvement, essentiels pour l'abreuvement et l'arrosage des pistes.
• La qualité des pâtures et l'agronomie : type de végétation, drainage naturel, risque de boue en hiver.
• L'ergonomie des infrastructures : la gestion des flux (évacuation du fumier, livraison du fourrage, accès pour les poids lourds/vans).

La clientèle est diversifiée :

• Cavaliers professionnels en quête d'outils de travail performants.
• Familles passionnées et amateurs éclairés cherchant une résidence principale ou secondaire adaptée à leurs chevaux.
• Investisseurs et profils internationaux attirés par le patrimoine français.

Nous voyons émerger de nouveaux profils : des entrepreneurs issus du digital ou de la finance qui cherchent à concilier télétravail, reconversion ou passion, avec une exigence forte sur le confort résidentiel et la responsabilité environnementale.

Les deux se mêlent désormais. Si les professionnels recherchent avant tout l'efficience technique, la majorité de la demande résidentielle s'oriente vers un véritable art de vivre.

Le cheval devient le pivot d'un projet de vie familial : immersion dans la nature, recherche de calme et esthétisme du domaine, sans jamais faire de concession sur la sécurité et le bien-être des animaux.

• La Normandie (Pays d'Auge, Haras du Pin, secteur Deauville/Caen) : le cœur historique de l'élevage et du sport, reconnu mondialement pour la qualité de ses terres et son écosystème.
• L'Île-de-France et ses bordures (Yvelines, Oise, Seine-et-Marne) : portées par la proximité de Paris, la concentration de cavaliers amateurs à haut pouvoir d'achat et l'accès rapide aux réseaux de transport.
• La Provence et le Sud-Est : recherchés pour le climat, la beauté des paysages et le développement de circuits de compétition internationaux.

L'attractivité s'explique par trois facteurs : la qualité des sols/pâtures, la proximité des infrastructures de compétition/soins vétérinaires, et la connectivité.

Absolument. Comme le domaine viticole ou forestier, le foncier équestre repose sur une ressource rare : la terre d'un seul tenant, souvent située à proximité de grands bassins économiques. C'est un actif tangible, sécurisant et pérenne. Sa valeur patrimoniale s'accroît d'autant plus lorsque le domaine combine une valeur architecturale/historique et des aménagements équestres de haute technicité.

Rentabiliser une propriété équestre est possible, mais cela exige une gestion rigoureuse et une hybridation des revenus. Les modèles purement traditionnels (pension simple) dégagent des marges faibles.

Les modèles qui fonctionnent aujourd'hui reposent sur l'optimisation et la diversification :

• L'écurie de propriétaires haut de gamme avec prestations de coaching/valorisation.
• L'accueil d'événements et le tourisme équestre : gîtes de charme, séminaires d'entreprise autour de l'équicoaching.
• Les écuries de transit ou d'entraînement proches des grands axes et circuits de compétition.

La propriété équestre de demain sera éco-responsable, sobre en ressources et axée sur le bien-être animal :

• Autonomie énergétique et hydrique : récupération massive des eaux de pluie, panneaux photovoltaïques sur les manèges, gestion raisonnée des sols.
• Conception axée sur l'éthologie : essor des « écuries actives » ou « Paddock Paradise », privilégiant le mouvement naturel du cheval tout en réduisant la pénibilité du travail au quotidien.
• Polyvalence : des structures modulables capables de s'adapter aux évolutions des activités de leurs propriétaires.

Notre ambition est d'affirmer Cavalea comme la référence incontournable du marché équestre haut de gamme en France et à l'international. Nous souhaitons continuer à développer notre réseau d'experts, renforcer nos services de conseil sur mesure (audit technique, valorisation foncière, accompagnement réglementaire) et être le partenaire de confiance privilégié de ceux pour qui l'immobilier et la passion du cheval ne font qu'un.